ที่ดินมีหลายประเภท หนึ่งในนั้นคือที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ซึ่งมีความแตกต่างจากที่ดินประเภทอื่น ๆ และมีความเสี่ยงที่ผู้ต้องการจะซื้อควรทราบก่อนตัดสินใจ
HIGHLIGHTS
- ภ.บ.ท. 5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิที่ดินเพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน
- ผู้ครอบครองที่ดินสามารถปลูกบ้าน/อาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ได้
ในบรรดาที่ดินซึ่งประกาศขายอยู่ จะพบที่ดินซึ่งมีเอกสารสิทธิรับรองสิทธิในที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ส. 3 ก.) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ส. 3) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ค. 3) และหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) แต่ก็ยังมีที่ดินอีกประเภทหนึ่งที่ซื้อขายกันโดยเอกสารที่เรียกว่า ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ซึ่งที่ดินประเภทนี้คืออะไร และมีรายละเอียดอย่างไร มาทำความรู้จักกับที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ไปพร้อม ๆ กัน
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 คืออะไร
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ย่อมาจากชื่อเต็มคือ ภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่เรียกกันว่า ภาษีดอกหญ้า ดังนั้น ภ.บ.ท. 5 จึงเป็นเพียงเอกสารที่รับรองการเสียภาษีของผู้ที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น ซึ่งในที่นี้คือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ซึ่งมีหน้าที่รับจ่ายเงินภาษีและลงบันทึกไว้ และออกเอกสารที่เรียกว่า ภ.บ.ท. 5 ให้ผู้ชำระภาษีไว้เป็นหลักฐาน ดังนั้น ภ.บ.ท. 5 จึงไม่ใช่เอกสารสิทธิที่ดินเพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และ อบต. ไม่มีอำนาจตรวจสอบการครอบครองที่ดิน
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 มีลักษณะเช่นไร
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นเกิดในช่วงหลายสิบปีก่อนซึ่งเกิดภาวะที่ดินทำกินไม่เพียงพอต่อจำนวนประชากร ทำให้เกิดการเข้าไปอาศัยในที่ดินรกร้างหรือถางป่าเพื่อใช้เป็นที่ทำกิน และเพื่อให้มีหลักฐานที่อ้างอิงจากการเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินนั้นจึงมีการเสียภาษีบำรุงท้องที่เพื่อให้ได้เอกสารรับรองการจ่ายภาษี ภ.บ.ท. 5 เพื่ออ้างอิงถึงการครอบครองที่ดินดังกล่าว ดังนั้นลักษณะเด่นของที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ก็คือที่ดินซึ่งไม่มีเอกสารสิทธิใดจากกรมที่ดินให้การรับรองการครอบครองหรือถือกรรมสิทธิ
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ซื้อขายได้หรือไม่ อย่างไร
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นมีการซื้อขายเกิดขึ้นแต่จะต่างจากการซื้อขายที่ดินทั่วไปซึ่งมีเอกสารสิทธิที่ดินรับรองโดยการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท. 5 จะเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิในที่ดินนั้นขึ้นมาแต่อย่างใด โดยการซื้อขายโอนสิทธิครอบครองนั้นทำได้โดยการแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่จากชื่อของผู้ขายเป็นชื่อของผู้ซื้อ การดำเนินการเกิดขึ้นที่ อบต. โดยเจ้าพนักงาน อบต. จะลงชื่อเป็นพยานรับทราบ ซึ่งในการซื้อขายจะไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีในการโอนใด ๆ ทั้งสิ้น
การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท. 5 มีความเสี่ยงอย่างไร
เนื่องจากที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นไม่อยู่ในการรับรองสิทธิโดยกรมที่ดิน จึงมีความเสี่ยงที่ที่ดินดังกล่าวอาจจะเป็นที่ดินที่บุคคลอื่นครอบครองอยู่แล้ว ที่ดินซึ่งเป็นที่สาธารณะ ที่ป่าสงวน ป่าชายเลนหรืออุทยานแห่งชาติ รวมไปถึงที่ดินในเขตทหาร ซึ่งผู้ครอบครองโดยถือเอกสาร ภ.บ.ท. 5 นั้นไม่ทำให้เกิดสิทธิที่จะคัดค้านการยึดที่ดินคืนจากภาครัฐได้ จึงต้องยอมรับความเสี่ยงนี้
แต่การตรวจสอบกับกรมป่าไม้และกรมทหารจะทำให้ทราบว่าเป็นที่ป่าไม้หรือที่ทหารหรือไม่ และการตรวจสอบกับกรมที่ดินทำให้ทราบว่าที่ดินเป็นที่ของบุคคลอื่นที่ถือกรรมสิทธิอยู่หรือไม่ ก็สามารถลดความเสี่ยงจากการเรียกคืนที่ดินลงได้บ้าง ข้อมูลที่จะใช้ในการตรวจสอบคือพิกัดและระวางของที่ดินซึ่งระบุอยู่บน ภ.บ.ท. 5
นอกจากนี้ การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ยังมีความเสี่ยงเรื่องขนาดที่ดินที่จะได้รับ อาจคลาดเคลื่อนจากที่ระบุไว้ในเอกสาร ภ.บ.ท. 5 เนื่องจากเอกสาร ภ.บ.ท. 5 จะระบุเนื้อที่โดยประมาณจากผู้ที่ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว ไม่ได้เป็นการรังวัดหรือคำนวณเนื้อที่ตามหลักการของกรมที่ดิน และหลักวิชาการทางแผนที่ซึ่งมีความละเอียดและแม่นยำ ถ้าหากมีการรังวัดเพื่อออกเอกสารสิทธิที่ดินในอนาคตปริมาณเนื้อที่อาจจะลดลงจากที่ระบุใน ภ.บ.ท. 5 ได้
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้เมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียกให้ผู้ครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นำมาออกเอกสารสิทธิที่ดิน โดย ภ.บ.ท. 5 จะเป็นเอกสารที่ใช้ประกอบการออกเอกสารสิทธิ ซึ่งมีเงื่อนไขว่าที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในเขตที่ดินของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของบุคคลอื่น
โดยผู้ซื้อสามารถให้ผู้ขายยื่นคำขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์สิทธิว่าที่ดินดังกล่าวจะสามารถออกเอกสารสิทธิได้จริงเมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียก โดยตรวจสอบได้กับสำนักงานที่ดินในท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่
ปลูกสร้างบ้านหรืออาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ได้หรือไม่
ผู้ครอบครองที่ดินสามารถปลูกบ้าน หรือสร้างอาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ได้ โดยยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อ อบต. แล้วจึงนำใบอนุญาตก่อสร้างที่ อบต. ออกให้ไปขอบ้านเลขที่จากผู้ใหญ่บ้าน จากนั้นนำเลขที่บ้านไปขอออกทะเบียนบ้าน ณ ที่ว่าการอำเภอ เมื่อมีทะเบียนบ้านแล้วสามารถติดต่อขอใช้ไฟฟ้าแลโทรศัพท์ได้ต่อไป
จะจำนองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ได้หรือไม่
อาคาร โรงเรือน บนที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นสามารถจำนองได้ แต่ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคารโรงเรือนนั้นด้วย อ้างอิงจากหลักกฎหมายว่าด้วยการจำนอง โดยผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่จำนอง ซึ่งก็คืออสังหาริมทรัพย์ อันหมายรวมไปถึงทรัพย์ที่มีลักษณะถาวรและติดอยู่กับที่ดินด้วย
อ้างอิงข้อมูลจาก: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
